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合作开发房地产合同纠纷案

合作开发房地产合同纠纷案
齐长红律师 张学功律师

一、案情简介
北京某集团与某房地产开发公司于2002年11月29日签订《合作建房协议》,协议约定:双方合作建设“某小区危改项目”。某集团投入5000万元作为该项目的建设资金,该资金在协议生效后的5个工作日内直接支付至共管帐户,某集团按实际投入的资金应分平方米的房屋,具体位置为A区编号为A—7单体建筑。同时约定:某集团分得的房屋,委托某房地产公司销售,销售价格为每平方米5476.00元,房屋总价款为5975万元,在协议生效后的18个月后10个工作日内全额支付售房款。某投资公司、某科技公司承担连带保证责任。《合作建房协议》签订后,某集团按约定履行了5000万元并实际派人参与项目管理。某房地产开发公司未按协议中所约定的时间内,将销售的房款支付给某集团。2004年7月13日,某房地产开发公司出具《承诺函》,明确了其未按《合作建房协议》约定支付房屋销售款构成违约,并自愿给付某集团120万元的补偿金。同时保证委托销售的某小区危改项目中的A—8号楼(《合作建房协议》中的A—4号楼的变更)销售价格每平方米不低于6044元,并承诺在2005年5月28日前,支付某集团商品房销售款6595万元。然而,截止到2005年6月15日,某房地产开发公司仅向某集团支付商品房销售款5000万元计120万元补偿金,余款1595万元至今未付,二保证人也未履行保证责任。
我所副主任齐长红律师、张学功律师接受委托,担任北京某集团的代理人向北京市第一中级人民法院提起诉讼。
诉讼请求:
1、要求第一被告支付房屋销售款1595万元或返还A—8号楼的等值房产;
2、要求第一被告支付利息72万元;(自2005年5月28日起至2005年8月28日按日0.5‰计算);增加顺延2005年8月28日起诉之日至开庭质证的2006年3月10日按日×0.5‰计算违约金元违约金;
3、要求第二、三被告承担连带保证责任
4、要求被告承担原告因实现债权支付费用33.8万元;
5、诉讼费由被告承担
二、一审代理词
尊敬的审判长、审判员:
北京市王玉梅律师事务所接受原告某集团的委托,指派我们担任代理人参与本案诉讼。依法维护委托人的合法权益。本案经过质证和开庭后,通过庭审查证的事实,代理人总的认为,《合作建房协议》及《承诺函》是当事人的真实意思表示,合法有效,应受法律保护。某集团按约定履行义务,而某房地产开发公司未按照合同约定履行义务,已构成违约。在承担违约责任并作出《承诺函》后,又再次违约。担保人某投资公司和某生物科技公司应承担连带保证责任。事实清楚、证据确实充分,某集团的请求应得到法律的保护,某房地产开发公司提出的“名为联建实为借款协议”抗辩理由没有事实依据和法律依据,因此不能成立。
理由如下:
一、双方签订的《合作建房协议》是当事人的真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,依法应予以保护。
(一)双方对合作建房协议的履行情况均没有异议
从2002年11月29日签订的《合作建房协议》到2004年7月16日,某房地产开发公司根据其《承诺函》中的承诺,支付给某集团违约补偿款120万元、2005年6月3日、6月15日共支付售房款5000万元,尚欠某集团商品房款1595万元没有给付的事实庭审调查已查证属实,均有充分的证据予以作证,某房地产开发公司亦不持异议。在被告违约的情况下,原告要求被告给付A—8号楼的剩余售房款并承担违约责任的诉讼请求符合法律规定,法庭应予以支持。
(二)被告认为《合作建房协议》内容虚假是明为联建实为借贷的无效合同,是对本案事实的篡改和恶意歪曲,没有任何事实和法律依据,依法不能成立。相反,有证据证明原告已按约定实际履行,包括派人参与项目管理、开设共管帐户等。
二、某房地产开发公司未按《合作建房协议》约定履行义务,构成违约,依法应承担违约责任。
2004年7月13日,某房地产开发公司向某集团出具承诺函,明确自己违约的事实,并自愿向某集团承担120万元违约金,同时承诺某集团委托其销售的A—8号楼销售价格每建筑平方米不低于6044元,并在规定的时间内(2005年5月28日)销售完毕并支付销售款。该承诺函得到了某集团的认可。2004年7月16日,某房地产开发公司支付了120万元违约金,分别于2005年6月3日和6月15日支付了5000万元销售款,未支付余款。根据法庭开庭查明的事实,某房地产开发公司明确承认截止到目前该项目的房屋基本销售完毕,销售价远远高于委托底价,某房地产开发公司再次违约。根据《合同法》第60条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,某房地产开发公司应承担支付1595万元余款的义务和承担违约责任。
三、担保人某投资公司和某生物科技公司应继续承担连带保证责任。
依据《协议》第32条、33条和34条的约定,担保人对补充协议继续承担连带责任保证,并约定保证期间为5年。某投资公司在某房地产开发公司作出《承诺函》后继续提供担保。某生物科技公司经法庭合法传唤后没有参加诉讼,视为对原告提出事实和请求的认可,因此,二担保人应承担连带保证责任。
四、法律适用问题
(一) 本案合同性质依法应为房屋买卖合同而非借款合同。
1、最高人民法院2005年8月1日起施行的(2005)5号《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条明确规定:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数量房屋的应当认定为房屋买卖合同”。该规定是最高人民法院就合作开发房地产合同纠纷作的明确规定。本案原被告双方签订的《合作协议》约定原告人投入5000万元参建资金,并按投入的资金分得A—7号楼固定的平方米商品房,没有约定原告承担的风险。该内容符合司法解释第25条关于房屋买卖合同的法律特征,双方的行为属于房屋买卖行为,双方签订的合同应依法认定为房屋买卖合同。
2、原告委托被告代理销售商品房的行为不违背法律规定是合法的民事法律行为。
第一,原告委托某房地产开发公司代理销售的商品房是双方合作开发角湾小区项目分得的房屋,在某项目的开发过程中,某房地产开发公司作为双方合作开发项目的经营主体对外从事该项目的经营活动,处理《合作协议》约定的合作事务是某房地产开发公司应尽的义务。为原告销售分得的商品房,是双方《合作协议》的明确约定。以房地产开发公司名义对外销售合作建设的房屋,合理合法,合建的房屋再委托合作的另一方销售,法律没有禁止性的规定。
第二,被告认为其只具有销售自行开发房屋的经营范围,但无权接受他人委托和代为销售他人房屋的观点不能成立。如前所述房地产开发公司作为双方合作的经营主体,从事项目开发的经营活动,在合作经营过程中,合作经营体某房地产开发公司的经营范围就是合作双方的经营范围。原告分得的商品房是双方合作开发的产品,双方合作协议已明确规定由合作经营主体某房地产开发公司对外代为销售,这是某房地产开发公司必须履行的义务。再者合作经营主体销售合作开发的房屋,就等同于销售自己的房屋。由此可见,被告的这一观点是不能成立的。
第三,原告通过与被告合作建房,分得固定A—8号楼的房屋,依法拥有该财产的处分权。我国的法律法规没有关于合作开发房屋不允许对外销售的强制性规定,也没有合作建房分得的房屋必须先办理产权手续后才能转让的规定,是合法的民事法律行为。原告以大大低于商品房市价的价格,委托某房地产开发公司代销商品房,某房地产开发公司除缴纳税款外还从中获得了较高的差价利益,原告根本不存在偷逃税款的行为。被告关于原告委托某房地产开发公司代售分得的商品房的行为,是故意逃税的严重违法行为的说法,是毫无根据地恶意中伤,是对原告别有用心的诽谤和诬陷。
第四,最高人民法院《关于房地产管理法实施前房地产开发经营问题的司法解释》第2条、第4条、第18条和第19条规定依法不适用本案纠纷。
第五,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》(一)第四条“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定,被告引用的金融法规是部门规章,不能作为确认合同无效的依据。
综上所述,原告与被告签订的《合作建房协议》合法有效,被告不履行合同约定义务,应依法承担违约的民事责任。原告要求第一被告某房地产开发公司给付房屋销售款1595万元并承担违约责任;要求第二被告某投资公司、第三被告某生物科技公司承担连带保证责任的诉讼请求符合国家法律规定,应依法得到法庭保护。
以上代理意见,请法庭合议时给予充分考虑。谢谢!

三、二审判决
北京市高级人民法院
民事判决书
(2006)高民终字第**号
上诉人(原审被告)北京某房地产开发公司,住所地北京市某区某路。
法定代表人董某,董事长。
委托代理人周某,北京市某律师事务所律师。
委托代理人温某,男,某年某月某日出生,北京某房地产开发公司副总经理,住北京市某区某村某号。
被上诉人(原审原告)某集团,住所地北京市某区某街某号。
法定代表人王某,总经理。
委托代理人齐长红,北京市王玉梅律师事务所。
委托代理人张学功,北京市王玉梅律师事务所。
原审被告北京某投资有限公司,住所地北京市某区某路某号。
法定代表人常某,董事长。
委托代理人王某,男,某年某月某日出生,北京市某投资有限公司职员,住北京市某区某村某号。
原审被告某科技有限公司,住所地北京市某区某街某号。
法定代表人杨某,董事长。
上诉人北京某房地产开发公司因合资、合作开发房地产合同纠纷一案,不服北京市第二中级人民法院(2006)二中民初字第00079号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人某公司的委托代理人周某、温某,被上诉人某集团的委托代理人齐长红、张学功,原审被告北京某投资公司的委托代理人王某到庭参加了诉讼。原审被告某科技有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2005年8月,某集团向北京市第一中级人民法院起诉称,我集团与某房地产开发公司签订合作建房协议(以下简称合建协议),约定双方合作建设某小区危改项目,我集团投资5000万元作为项目建设资金,应分得项目平方米的房屋并委托某公司对分得的房屋进行销售,由某房地产开发公司向我集团支付售房款,合建协议并约定由某投资公司、某科技公司承担连带保证责任。我集团依约完成了投资义务,某房地产开发公司在合建协议履行中亦承诺自愿向我集团支付120万元补偿金及6959万元售房款,但至今某房地产开发公司仅支付售房款5000万元、补偿金120万元,未支付其承诺的剩余款项。故请求法院判令:1、某房地产开发公司支付售房余款1595万元、支付违约金72万元(自承诺函确认的还款期限2005年5月28日起算至2005年8月28日,以日万分之五计算)及实现债权的费用(即律师费)33.8万元;2、某投资公司、某科技公司承担连带保证责任。某房地产公司答辩认为,合作建房协议的性质实为借贷,该协议违反法律、法规的强制性规定,属无效合同;承诺函是某集团乘人之危,违背我方真实意思表示的结果,属可撤销合同,请求法院驳回某集团的全部诉讼请求。某投资公司同意某房地产开发公司的答辩意见。某投资公司经法院合法传唤,未参加诉讼。
在北京市第一中级人民法院审理期间,某房地产开发公司提出管辖权异议,北京市第一中级人民法院经审查认为管辖异议成立,将此案移送北京市第二中级人民法院审理。
北京市第二中级人民法院经审理认为,合作建房协议、承诺函是当事人真实意思的表示,合法有效。因合作建房协议约定某集团不承担经营风险,只分配固定数量的房屋,故合作建房协议所确认的是房屋买卖合同关系。鉴于合作建房协议又约定了委托销售的相关内容,故房屋买卖关系又转化为委托协议。某集团已履行了付款义务,某房地产开发公司应遵循诚信原则,按照承诺函的约定支付剩余款项。某投资公司、某科技公司亦应依约承担连带担保责任。据此,判决:1、某房地产开发公司于判决生效之日起30日内向某集团支付售房款1595万元、支付违约金72万元。某投资公司、某科技公司承担连带担保责任;2、驳回某集团的其他诉讼请求。
判决后,某房地产开发公司不服,以原审答辩理由上诉至本院,请求撤销原判,驳回某集团的全部诉讼请求。某集团同意原审判决。某投资公司同意某房地产开发公司的上诉意见,但未提起上诉。某科技公司经合法传唤为参加诉讼。
经审理查明,2002年11月,某房地产开发公司与某集团签订合建协议,约定某集团投资5000万元参与崇文区某小区危改项目,并按投入分得小区面积平方米的房屋。双方同时约定,某集团委托某房地产开发公司销售上述房屋,某房地产开发公司承诺最迟于2004年5月29日后10个工作日将售房款5975万元全额支付给某集团。协议并约定,由某投资公司、某科技公司为某房地产开发公司履行该协议承担担保责任。某投资公司、某科技公司均在该协议上签字盖章。
2002年12月2日,某集团依约将5000万元划入双方共管账户。2004年7月13日,某房地产开发公司向某集团出具《承诺函》,承诺:因合建协议无法按期履行,给某集团带来损失及不便,某房地产开发公司愿支付120万元作为补偿。某房地产开发公司并保证,某房地产开发公司将于2005年5月28日前支付某集团售房款6595万元。某投资公司在承诺函上签字。
2005年6月15日,某房地产开发公司向莫集团支付售房款5000万元及补偿金120万元,此后未再支付过任何款项。某投资公司、某科技公司亦未履行担保责任。
上述事实,有合作建房协议、承诺函、往来款凭证、当事人陈述等证据在案证明。
本院认为,某集团与某房地产开发公司所签合建协议系双方真实意思表示。根据该协议,某集团履行了投资义务,某房地产开发公司亦依据协议约定取得了投资款,并利用该款完成了项目建设,故某房地产开发公司即应当履行其合同义务,依约分割相应面积的房产,依照某集团的委托进行销售并向某集团支付售房款。某房地产开发公司上诉提出合建协议实为企业间的拆借合同,主张该拆借行为无效,但不能提供证据对其主张予以证明。合建协议明确约定由某房地产开发公司向某集团支付面积固定、位置明确的房屋,并约定委托某房地产开发公司销售该房屋,即合建协议确立了双方之间的房屋买卖关系和房屋委托销售关系,上述两法律关系的形成不违反法律、法规的强制性规定,应为有效。某房地产开发公司基于合建协议最后落实于售房款的支付这一合同结果,将双方合同目的解释为借贷缺乏依据,其该项上诉主张本院不予支持。某房地产开发公司在合同签订后,特别是在某集团履行了合同义务之后,主动出具承诺函,承诺支付补偿款和售房款。诉讼中,某房地产开发公司辩称该承诺函系某集团乘人之危所致,但不能就其该项主张举证。承诺函的内容应视为某房地产开发公司为了自身利益经过利弊得失权衡后作出的真实意思表示,某房地产开发公司在依合建协议取得合同利益并自行承诺支付售房款后,又以合建协议无效、承诺函系对方乘人之危所致作为抗辩理由,意在以自身否定的形式来规避合同约定以及其自行承诺的支付售房款义务,其行为与我国民法所确立的诚实信用原则相悖,其上诉主张无依据。原审法院依据双方意思表示,判决某房地产开发公司依其承诺支付剩余售房款并无不当,也体现了公平原则,应予维持。关于保证责任的承担一节,因某科技公司作为担保方,仅在合建协议上签字盖章,未对某房地产开发公司的承诺承担担保责任,原审法院判令某科技公司在某房地产开发公司承诺函承诺的售房款范围内承担连带保证责任不妥,本院予以变更。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定,本院判决如下:
一、维持北京市第二中级人民法院(2006)二中民初字第00079号民事判决第二项;
二、变更北京市第二中级人民法院(2006)二中民初字第00079号民事判决第一项为:北京某房地产开发公司于收到本判决七日内支付某集团房屋销售款一千五百九十五万元,支付未约定七十二万元。北京某投资公司承担全额连带保证责任,某科技公司在合作建房协议约定的范围内承担连带保证责任。
财产保全费八万零二百七十元,由北京某房地产开发公司负担(于收到本判决七日内缴纳)。
一审案件受理费九万五千零五十元,由北京某房地产开发公司负担(于收到本判决七日内缴纳);二审案件受理费九万五千零五十元,由北京某房地产开发公司负担(已交纳)。
本判决为终审判决。


四、案件典型性分析
本案是原告北京某集团与被告北京某房地产公司联营开发建房合同纠纷,该案在民间建房呼声欲高的今天,可谓是一个典型案件。这种合作建房协议的效力问题成为了本案焦点问题。而当时恰逢《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》开始实施。
双方《协议》约定,某集团以5000万元作为出资,参与某项目合作建房并按投资分得A7号独体楼平方米商品房。《协议》还约定,某集团将分得的商品房委托某房地产开发公司销售,某房地产开发公司在约定的时间将代售楼款给付某集团。双方在《合作建房协议》中,没有关于“不论盈亏均按期收回投资本息或按期收回固定利润”的约定,因此双方签订的是《合作建房协议》而不是借贷协议。双方在合同中没有关于“利息、利率、固定利润”等方面内容的约定,没有违反国家的金融法规,依法不属于无效合同。

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